“比较大供地”城市2022年新房供应规模及结构变化研究

慢的都只才能散户，仅仅拿地往往只能在将近构建卖出，额度移入速度快更快，根本性项目的盈利也会受到严重影响。

细分至城后市中第一区技术性，首先22个城后市中第一区拿地到散户所无需不间断的家庭收入差不多在1年以内，但是都与异城后市中第一区的根本性项目衡差不多周转速度快也有颇为大的差异：

第一骨干如塘沽、哈尔滨、江阴等城后市中第一区，即使如此两年高价的地段从拿地至散户的不间断家庭收入在8个月末以内，一半以上根本性项目在拿地8个月末后可以兑，塘沽的家庭收入甚至仅无需6.9个月末，根本性项目的周转阈值都与比很低；

第二骨干除此以外杭州、岳阳、漳州和金陵等城后市中第一区，拿地到散户的不间断家庭收入在8-10个月末，也就是拿地后3个3集近，根本性项目方能兑，那么此类城后市中第一区每年半决赛临近供地的根本性项目也就是时说也可在将近散户；

第三骨干城后市中第一区则除此以外福清、常州、较深圳市中第一区、厦门、常州等，根本性项目从拿地到散户的不间断家庭收入在10个月末以上，常州、汉口和厦门甚至家庭收入接近12个月末，周转阈值更快。

除此以外，4个前沿城后市中第一区有3个设于此排档，可见前沿城后市中第一区的根本性项目更快周转的难度更大，额度移入只能更慢的时间尺度，因此对于房企而言，进入前沿城后市中第一区不仅只能面临更高的田产效率，还有更紧张的银行贷款压力。

（二）2021年临近供地仅21%根本性项目已完工，半决赛地段完工百分比近四变为

在剪裁完各城后市中第一区即使如此两年田产衡差不多完工、卖出持续性后，我们对2021年临近供地地段开工持续性进行时了细分。

据CRIC人口统计，2021年22个临近供地的城后市中第一区在3轮临近供地后总共高价了2111宗含宅新建，月末至2022年2月末9日，差不多21%早就完工，另外八变为地段仍不曾开工，且不曾完工地段中会仍有7%保持良好稳定动迁中会或不曾动迁情况下，不曾达致田产衡整情况下，此类地段2022年兑的必要性较小。

从上一节选人口统计数据来看，22城后市中第一区即使如此两年根本性项目从拿地到完工的衡差不多不间断和家庭收入的产品共五3.7个月末和2.4个月末，就让是来看临近供地根本性项目的开发工程进度难免下降，但也受到当年第二、二轮临近供地都只较晚以及春节假期才刚才刚即使如此的严重影响；

此外，第二、二轮临近供地涌现出了大批城后投母公司拿地，此类根本性项目愿景城后投与品牌房企合作开发的机率较小，促变为合作方也是加剧根本性项目完工速度快放缓的状况之一。

分厂内来看，半决赛临近供地亦然要临近于5-6月末份，其中会有37%的根本性项目早就完工，在二轮那时候完工百分比儒低于；

但第二、二轮临近供地分别临近于9-10月末、11-12月末，由于高价都只已都与比接近上半年，完工百分比颇为低，尤其第二轮临近供地高价根本性项目现今差不多3%的根本性项目完工。

为基础到城后市中第一区，根据临近供地根本性项目的完工百分比可也就是时说上可分4类：

第一类金陵、塘沽根本性项目完工速度快最更快，现今分别有70%、56%的高价地段早就完工，且金陵第一批高价的临近自给自足地段也就是时说早就全部完工。

第二类除此以外漳州、福清、杭州、哈尔滨等6个城后市中第一区，完工率达致三变为以上，现今完工率在三变为以上的城后市中第一区共计8个；

第三类城后市中第一区除此以外余姚、常州、昆明、金陵等10个城后市中第一区，临近供地根本性项目完工率在三变为一般而言，但都早就有根本性项目完工；

第四类城后市中第一区则来日不曾有临近供地的根本性项目完工，前进相当缓慢。

（三）22城后2022年预想导入自给自足2.16亿衡，至多于以上城后市中第一区将资源分配持稳

根据22城后即使如此根本性项目完工、开售时间尺度，以及2021年临近供地地段高价完工持续性来看，22城后2021年临近供地高价地段原订将导入商品住宅自给自足辖第一区21609万衡方米，较2021年22城后自给自足总额小幅下跌5%。

资源分配也就是时说持稳，与近三年高价辖第一区差不多取值进行时对比，资源分配比持稳0.93，资源分配关系也就是时说衡衡。

分城后市中第一区来看，汉口、昆明、常州原订自给自足辖第一区最多1500万衡方米，是自给自足量儒低于的TOP3城后市中第一区；其次岳阳、金华、金陵、厦门、昆明、临沂、合肥、常州等8个城后市中第一区自给自足量在1000-1500万衡方米；塘沽、较深圳市中第一区、金陵、杭州、福清、漳州等自给自足量都与比较低，过剩600万衡方米。

与2021年对比，都与异城后市中第一区涨跌参半，常州、临沂、余姚自给自足量大增，卖出收入增幅超50%，金陵、哈尔滨、汉口、厦门等骨架上导入自给自足也就是时说与2021年持衡，涨变为交量不最多5%；金陵、哈尔滨、塘沽自给自足量预想下跌，卖出收入变为交量差不多在40%以上。

从资源分配关系来看，我们选取了各城后市中第一区2022年临近供地兑导入自给自足辖第一区和其2019年-2021年商品住宅高价辖第一区差不多取值进行时对比，可以时说明了余姚、岳阳、合肥、常州、厦门、汉口、较深圳市中第一区、漳州、哈尔滨、江阴、昆明、昆明、福清、金华等至多于以上城后市中第一区资源分配比在0.8-1.2中会间，骨架上呈现出资源分配持稳，常州资源分配是勒致1.7，却是不堪重负，但因老城供地稀缺，加强才刚无需国民生产总取值分化严重，供无需错配缺陷短期内难以减轻；都与较而言，哈尔滨、哈尔滨、塘沽资源分配比差不多在0.5一般而言，供不应将求加剧。

（四）当年地段将在二三3集临近兑，四3集诱发自给自足房源体量减多于

最终，根据22城后即使如此根本性项目完工、开售时间尺度，以及2021年临近供地地段高价完工持续性来看，CRIC对临近供地根本性项目的兑都只进行时了也就是时说上预判：

按城后市中第一区家庭收入技术水衡计算出来，近仅5%的根本性项目不只能在2022年该母公司，按城后市中第一区75分位取值技术水衡计算出来则近22%的根本性项目在2022年只能该母公司。

所有根本性项目按照城后市中第一区完工、散户的所无需都只的家庭收入进行时实测，2022年的第二、三3集是临近供地根本性项目兑自给自足儒低于潮，各分之二临近供地根本性项目的31%近，第3集则亦然要将步入半决赛临近供地的根本性项目兑，分之二是勒24%，要到第四3集才能该母公司的根本性项目较多于，原订只有14%。

其次，若按照75分位取值的技术水衡推估，在2022将近兑的根本性项目中会，分别有37%和40%的根本性项目在第二、四3集兑，与第一、三3集诱发都与对来时说的潮汐式自给自足。可以时说明了，无论按照哪一种技术水衡推估，第二3集都将被选为第一个临近兑的都只点。

按由于每个根本性项目每次散户硕大由开发商自行通气，因此CRIC采用的是按根本性项目数目计算出来分之二比（按家庭收入技术水衡计算出来）：

哈尔滨、岳阳、漳州有至多于的根本性项目只能在3集兑：哈尔滨尤为都与对来时说，最多9变为根本性项目只能在3集兑，亦然要是由于哈尔滨的半决赛、二轮临近供地都只颇为早，2021年6月末哈尔滨就早就进行时第二轮临近供地的转给，而第二轮临近供地高价的含旧段颇为多于，亦然要自给自足临近于前两轮。但除此以外，东三省由于多雨情况每年有3-4个月末的复工都只，也会提早根本性项目的兑都只，若考虑这个状况，则哈尔滨大量根本性项目应将提早至二3集兑。

其次哈尔滨、金陵、杭州、金陵、临沂、江阴等城后市中第一区也有较多根本性项目只能在第一、二3集兑，自给自足儒低于潮原订在上半年；

反之较深圳市中第一区、常州、昆明、余姚、常州则根本性项目居多在第三、四3集兑，当年的产品自给自足量很低。

若按照75分位取值技术水衡推估，则3集可兑根本性项目大幅度减多于，差不多金陵、余姚、昆明、福清、杭州和金华6个城后市中第一区有三变为以上根本性项目在3集兑；厦门、常州、金陵、较深圳市中第一区等7个城后市中第一区当年的自给自足量将都与等上半年。

按兑的都只来看，自给自足儒低于潮在上半年的有昆明、岳阳、金华、金陵、厦门等14个城后市中第一区，自给自足儒低于潮在当年的城后市中第一区有汉口、常州、昆明、常州等8个城后市中第一区，另外合肥和福清搭车年自给自足量也就是时说持衡。除此以外，这那时候仅用根本性项目周转兑只能的都只对愿景根本性项目兑硕大进行时计算出来，但由于都与异根本性项目的硕大差异较小，一次性散户全部兑的根本性项目较多于，且都与异城后市中第一区热卖证发放规则有一定差异，不一定大其余部分城后市中第一区单次可批的热卖证硕大在2-3万衡方米近，散户也只能先为的产品和蓄客持续性而定，兑硕大列出。

03厂家临近中会低档漳州岛内自给自足毕竟高口纸面穗、锦各排位自给自足衡差不多（本节有删节）

（一）22城后临近转给地段近7变为楼面价极低1万元/衡，根本性项目兑临近中会低档

总体来看，2021年22个临近供地城后市中第一区涉宅新建高价楼面价亦然要临近在之比正数1万元/衡方米，其高价总建面达致了16950万衡方米，分之二总额68.15%。其中会极低5000元/衡方米的涉宅新建高价总建面分之二是勒致了39.29%。由此不难推论，若这些地段能在2022年诱发临近自给自足，骨架上厂家排位也将亦然要临近在中会低档。

暂时时说，为了诱发荒拍片的产品热度，诸如金陵、常州、较深圳市中第一区、金华、江阴、福清、昆明、岳阳、余姚、金陵等其余部分城后市中第一区在田产转给时就让已确实愿景根本性项目该母公司的毛坯差不多价，我们在此基础上，同时结合都与异城后市中第一区的房租金比，在合理建安效率的基础上对每宗地段的$进行时了在短期内，就其的意味著条件和逻辑逻辑推理步骤如下：1、意味著所有临近供地高价旧将在0.5-1将近进入才对的产品诱发自给自足；2、依据即使如此3年每年城后市中第一区才对高价差不多价和上一年荒拍片差不多价的都与关性，合理都与符合各城后市中第一区2022年才对高价差不多价；3、每一宗旧的愿景兑商品价格，“订价地”以既定的才对受限制热卖商品价格则有，不曾订价地则根据镇内已兑旧的租金租金比逻辑推理；4、对比各城后市中第一区2022年才对高价差不多价，根据愿景兑的才对自给自足房源的价钱口骨架，将兑厂家可分低档才刚无需（热卖商品价格之比城后市中第一区差不多价的0.8倍）、中会档加强（热卖商品价格都与等正数城后市中第一区差不多价的0.8倍，之比城后市中第一区差不多价的1.5倍）和高档（热卖商品价格都与等正数城后市中第一区差不多价的1.5倍）三个排位。若2022年完工施工单位和拿证速度快无提早，可顺利完变为兑，那都与异城后市中第一区的自给自足厂家排位属大体呈现出如下特征：

（二）低档：江阴渝汉为值得一提的是，常州愿景自给自足房源至多于以上极低市中第一区差不多价六变为（儒）

（三）中会低档：较深杭苏等9城后自给自足亦然力极低市中第一区差不多价，讲求居民第一区才刚无需和老城加强

从假设的骨架数据来看，在22个临近供地城后市中第一区中会，愿景才对自给自足低档和中会档并重的城后市中第一区分之二比最大。除此以外较深圳市中第一区、福清、余姚、金华、金陵、常州等9个城后市中第一区原订愿景自给自足中会低档才刚无需和中会档加强差不多将分之二较小比率。常州、福清、余姚和金华才刚无需和才刚改百分比比较。

这四个城后市中第一区原订2022年导入住屋自给自足中会低档才刚无需（价钱之比市中第一区差不多价60%）和中会档SR加强（价钱介于市中第一区差不多价80%至100%中会间）分之二比比较。

如金华上述二者分之二比共五20%和19%；常州上述二者分之二比共五27%和24%。塘沽、哈尔滨、较深圳市中第一区和临沂高技术水衡才刚无需和加强分之二比最大。以较深圳市中第一区为例，原订2022年导入住屋自给自足中会价钱介于市中第一区差不多价0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍分之二比共五23%和21%。

这一类城后市中第一区临近供地地段属相比较讲求中会心城后第一区和居民第一区城北后，符合上述价钱段分之二比所呈现的骨架。以福清、金华和金陵为例，中会心城后第一区中会档加强地段数目儒高于居民第一区城北后低档才刚无需地段，总旧建筑辖第一区则大体比较。

从就其高价的类似于旧来看，以金华为例转给旧呈中会低档并重发展趋势。2021年12月末转给的旧中会，闸北第一区两宗旧差不多订价4.7万元/衡方米，愿景兑价钱原订将处在市中第一区差不多价1.2倍至1.5倍中会间。而临安第一区高价的湖畔工业园旧，订价2.4万元/衡方米，愿景兑价钱原订将极低市中第一区差不多价80%。

（四）中会档：昆明、江阴等自给自足亦然力临近中会档，兑后加强厂家分之二比将持续上升

根据对比各地段愿景兑商品价格和城后市中第一区差不多价，合肥、岳阳、江阴、杭州等沿岸城后市中第一区和哈尔滨共计6个城后市中第一区2022年导入才对自给自足将以中会档加强为亦然。6个城后市中第一区从价钱段来看，愿景才对自给自足差不多高度临近于中会档加强。尤为突出的是岳阳和江阴，经实测两城后2021年高价旧中会最多7变为将于愿景以中会档加强厂家兑。其中会江阴愿景导入自给自足中会原订分之二比45%为介于市中第一区差不多价1倍至1.2倍的中会档加强厂家。岳阳则以才刚改为亦然，分之二比37%的导入自给自足将为介于市中第一区差不多价0.8倍至1倍的SR加强厂家，中会档加强厂家中会另外两档分之二比为21%，儒极低前者但远高于其他档厂家。

结合中会长期地段来看，这一类城后市中第一区中会档旧相比较设于发展相当变为熟的城后市中第一区城北后，与常州、汉口等低档厂家为亦然城后市中第一区的城北后都与异。如昆明秦皇山寺TF(07）地段、江阴[2021]27号地段和岳阳[2021]036号地段分别设于昆明南直隶工业园、江阴湖畔科学城后和岳阳崇明城北后。

对比2021年才对高价骨架，2022年导入自给自足后原订将使上述6城后构建厂家复用。横向来看由低档才刚无需向中会档加强复用，平行来看中会档加强厂家分之二比持续上升。以昆明为例，2021年才对高价中会价钱介于市中第一区差不多价0.6倍至1.2倍中会间的依序厂家分之二比尤为突出。基于对2022年才对自给自足的推论，分之二比最多的依序厂家复用至价钱介于市中第一区差不多价0.8倍至1.5倍中会间。同时，这依序厂家平行对比2021年分之二比差不多持续上升4pcts。即2022年旧兑城北后自给自足后，昆明将构建才对厂家复用，中会档加强厂家分之二比持续上升。

（五）中会高档：漳州岛内供地降低造就厂家排位复用，才刚无需逐步过渡到才刚改（儒）

（六）高-中会-低档：穗、锦等各排位自给自足“森森差不多涂”覆盖多层次地产消费

除了上述有都与对来时说自给自足侧中会长期的城后市中第一区都有，还有其余部分城后市中第一区诸如厦门、哈尔滨等，租金参差不齐，因而使得骨架上愿景自给自足厂家排位属也都与比衡差不多，低、中会、高档“森森差不多涂”，每个厂家排位属分之二比差不多在30%近。两城后临近供地的兑根本性项目$属持续性也就是时说上如下：

以哈尔滨为例，临近拍片地之前田产的产品比较透明，本荒房企拿地有优势，从房租金比来看，房企利润生活空间仍相当充裕，而从2021年临近供地持续性来看，亦然城后第一区和近居民第一区都有有旧高价，租金呈“螺旋式”属：城后阳第一区和胶南市中第一区涉宅新建高价总建面都有突斩250万衡方米，分之二据高价“大头”，但租金都与比低廉，高价楼面价都有在3500元/衡方米一般而言，亦然城后第一区市中第一区南、蓬莱租金差不多斩1万元/衡方米，不过合计旧高价量过剩100万衡方米，这样的涉宅新建高价骨架也使得哈尔滨租金骨架上保持良好衡稳。

对比哈尔滨2021年才对高价骨架，自给自足和高价骨架上复用度很低：2021年骨架上才对高价以中会低档为亦然，都与等正数城后市中第一区差不多价0.6倍，之比0.8倍的低档才刚无需厂家分之二是勒28%，而我们在短期内的2022年自给自足骨架中会，都与等正数城后市中第一区差不多价0.8倍，之比1倍中会档加强厂家分之二是勒27%,也就是时说可以仅仅才刚无需才刚改的地产消费，而伴随着亦然城后第一区供地降低，骨架上高口加强盘的自给自足量预想会稳步持续上升。

04总结:原订二、四3集才对临近兑自给自足体量降5%近2.2亿衡且以中会低档为亦然（本节有删节）

上文我们着力侧重了22个临近供地城后市中第一区，以即使如此根本性项目完工、开售时间尺度，以及2021年临近供地地段高价完工持续性对2022年各城后市中第一区导入自给自足辖第一区、自给自足鼓点和自给自足厂家排位三个技术性进行时了多维度分析，可以取得如下结论：

（一）2021年供地总额微降且仅2变为根本性项目已完工，多临近半决赛地段从2021年22城后临近供地高价持续性来看，总额不曾斩斩纪录，整年涉宅新建高价总建面收至33326万衡方米，不及2019年和2020年，转回至2018年体量。按照即使如此几年历史文化经验，1/4根本性项目在拿地接近7个月末之后就进入了散户前期，速度快都与比较更快，而有50%的根本性项目在9.7个月末内也能散户，属于较长时间技术水衡。

据CRIC人口统计，2021年22个临近供地的城后市中第一区在3轮临近供地后总共高价了2111宗含宅新建，月末至2022年2月末9日，差不多21%早就完工，另外八变为地段仍不曾开工，且不曾完工地段中会仍有7%保持良好稳定动迁中会或不曾动迁情况下，不曾达致田产衡整情况下，此类地段2022年兑的必要性较小。

分厂内来看，半决赛临近供地亦然要临近于5-6月末份，其中会有37%的根本性项目早就完工，在二轮那时候完工百分比儒低于；但第二、二轮临近供地分别临近于9-10月末、11-12月末，由于高价都只已都与比接近上半年，完工百分比颇为低，尤其第二轮临近供地高价根本性项目现今差不多3%的根本性项目完工。

（二）2022年预想导入自给自足2.16亿衡，卖出收入微降5%，同样城后市中第一区资源分配持稳

根据22城后即使如此根本性项目完工、开售时间尺度，以及2021年临近供地地段高价完工持续性来看，22城后2021年临近供地高价地段原订将导入商品住宅自给自足辖第一区21609万衡方米，较2021年22城后自给自足总额小幅下跌5%。资源分配也就是时说持稳，与近三年高价辖第一区差不多取值进行时对比，资源分配比持稳0.93，资源分配关系也就是时说衡衡。

分城后市中第一区来看，汉口、昆明、常州原订自给自足辖第一区最多1500万衡方米，是自给自足量儒低于的TOP3城后市中第一区；其次岳阳、金华、金陵、厦门、昆明、临沂、合肥、常州等8个城后市中第一区自给自足量在1000-1500万衡方米；塘沽、较深圳市中第一区、金陵、杭州、福清、漳州等自给自足量都与比较低，过剩600万衡方米。

从资源分配关系来看，余姚、岳阳、合肥、常州、厦门、汉口、较深圳市中第一区、漳州、哈尔滨、江阴、昆明、昆明、福清、金华等至多于以上城后市中第一区资源分配比在0.8-1.2中会间，骨架上呈现出资源分配持稳，常州资源分配是勒致1.7，却是不堪重负，但因老城供地稀缺，加强才刚无需国民生产总取值分化严重，供无需错配缺陷短期内难以减轻；都与较而言，哈尔滨、哈尔滨、塘沽资源分配比差不多在0.5一般而言，供不应将求加剧。

（三）2022年第二3集将步入根本性项目兑儒低于潮，8城后市中第一区自给自足儒低于潮在当年（儒）

（四）租金锚定租金，19个城后市中第一区将以中会低档厂家为自给自足亦然力

总体来看，现今在“房住不油条”亦然前奏之下，骨架上房、租金趋稳，为了诱发荒拍片的产品热度，诸如金陵、常州、较深圳市中第一区、金华、江阴、福清、昆明、岳阳、余姚、金陵等其余部分城后市中第一区在田产转给时就让已确实愿景根本性项目该母公司的毛坯差不多价，以租金锚定租金，锁定房企利润生活空间，保障租金升幅高效率。

据CRIC检测，2021年22个临近供地城后市中第一区涉宅新建高价楼面价亦然要临近在之比正数1万元/衡方米，其高价总建面达致了16950万衡方米，分之二总额68.15%。其中会极低5000元/衡方米的涉宅新建高价总建面分之二是勒致了39.29%。

由此不难推论，若这些地段能在2022年诱发临近自给自足，22城后中会有19城后的亦然力厂家排位临近在中会低档。就其来看，金陵、常州、汉口、昆明以低档为自给自足亦然力，即兑才对差不多价极低镇内差不多价的80%，同样才对商品价格极低差不多价的60%。

金华、金陵、余姚、常州、塘沽、较深圳市中第一区、哈尔滨、福清、临沂等9城后亦然力自给自足中会低档厂家，讲求居民第一区才刚无需和老城加强。杭州、昆明、江阴、岳阳、合肥、哈尔滨等自给自足临近在中会档厂家，尤为突出的是岳阳和江阴，经实测两城后2021年高价旧中会最多7变为将于愿景以中会档加强厂家兑。

是从：克而瑞地产研究

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